二手房成交價普遍跌回8年前 為什么跌這么厲害？

最近房地產市場又有大動靜了!不知道大家有沒有關注到，現在多個一線城市的二手房成交價居然跌回了 8 年前!這可不是開玩笑，實實在在的房價 “穿越”。

就拿廣州來說，天河公園板塊一直是大家眼中的熱門地段，前幾年房價那叫一個高。可如今呢，不少小區的二手房成交價大幅下滑。像某個小區，2024 年 4 月同戶型兩房成交價還能達到 420 萬元，到了 2025 年 3 月，就只剩下 380 萬元左右 ，基本回到了 2017 年的水平。在越秀區，黃花崗某大院一套近 80 平方米的兩房，三個月前放盤價 450 萬元，結果 3 月份成交價僅 300 萬出頭，近乎減價三分之一，成交價回到 2017 年，而且據中介說，還有繼續下降的趨勢。

深圳的情況也差不多。羅湖區的雍翠華府，2018 年 4 月，一套 68 平方米的低層兩房成交單價是 52381 元 ，而今年 3 月，一套 61 平方米相似戶型的中樓層成交單價只有 40585 元 ，每平方米單價比 2018 年便宜了上萬元。不僅二手房價格回落，就連一手新房價格也回到了 2017 年左右的水平，2017 年深圳新房住宅成交均價 54445 元 /㎡，2024 年深圳一手新房平均價格為 56938 元 / 平方米，差距很小。

這種房價跌回多年前的現象，在上海、北京等城市也有不同程度的體現。看到這些數據，相信很多人都和我一樣震驚。曾經一路高漲、只漲不跌的房價神話，如今被打破。這背后到底發生了什么?對我們普通購房者來說，又意味著什么?今天咱們就來好好聊聊。

現狀直擊：各城市的房價百態

一線城市的房價 “跳水”

先來說說北京，從 2023 年 10 月開始，房價開始下跌。到 2024 年 7 月 ，二手房成交價每平方米 5.4 萬元左右，和 2016 年 7 月的水平差不多，這不到一年的時間里，跌幅超過 25%。比如說海淀區的某知名小區，2023 年上半年一套 100 平方米的房子成交價能達到 1000 萬元，而到了 2024 年底，同樣戶型的房子成交價只有 750 萬元左右，直接跌回了 8 年前的價格水平。

上海的房價走勢也很有戲劇性。從 2023 年開始，“老破小” 等房源率先開始領跌。2024 年 8 月，二手住宅成交均價不到每平米 5.8 萬元，回到了 2016 年 10 月的價位。像嘉定新城的一些郊區盤和 “老破小” 學區房，價格跌得厲害，有的甚至跌回了更早之前。但市中心的次新樓盤，像綠城玉蘭花園，因為位置好、品質新、學區強，價格相對穩定 。

深圳在房價漲跌上一直很 “激進”，漲幅在一線城市中曾經是最大的，也是最早見頂的。2021 年 2 月，二手房均價超過 8 萬元每平米，到 2024 年 7 月，最新成交價為每平米 5.9 萬元 ，跌幅在 37.3% 左右，回到了 2016 年 8 月左右的價格 。

廣州在這輪房價波動中，緊跟深圳步伐。2022 年初房價達到高點，二手房均價每平米 3.7 萬元 。2024 年開始，二手房價格大幅下跌，尤其是新政出臺后，二手房掛牌量暴增。整體來看，廣州二手房跌幅不到 30%，回到了 2017 年下半年的價格，而且目前還沒有止跌跡象。

其他城市的分化表現

說完一線城市，再看看其他城市。武漢的房價可以說是 “跌跌不休”，新房價格環比連續下跌 8 個月，二手房價格環比連續下跌 10 次，同比下跌 24 次 ，跌幅還在不斷擴大。比如武昌區的某小區，2023 年一套 90 平方米的房子成交價 180 萬元，2024 年底成交價只有 140 萬元左右，很多房東為了賣房，不得不一降再降。

西安則是另一種情況，二手房成交量大幅攀升，2025 年 3 月份存量住宅網簽備案數量達到 9617 套，成交面積 94.31 萬平方米 ，尤其是學區房，成交非常火爆。但價格卻在下降，環比下跌 0.3%，同比下滑 4.2% ，房東們為了能快速成交，只能選擇降價出售。

成都在二線城市中表現比較突出，二手房價格逆勢上漲，已連續四個月保持上漲 。2025 年 2 月環比上漲 0.08%，這主要得益于成都的經濟發展和人口流入，很多人看好成都的發展前景，愿意在這里買房定居。不過，成都的房價上漲也不是全面的，一些偏遠區域和老舊小區的房價依然比較平穩甚至略有下跌 。

對購房者的利弊權衡

二手房成交價跌回 8 年前，這一現象對購房者來說，就像一把雙刃劍，有利也有弊。

從好處來看，房價下跌，購房者的購房成本降低了不少。原本那些讓人望而卻步的高價房子，現在價格變得親民了一些，剛需購房者終于看到了上車的希望。而且，房價下跌使得購房者的選擇空間增大，在同樣的預算下，可以挑選到更好地段、更大面積或者更高品質的房子 。

但房價下跌也帶來了一些困擾。市場的不確定性讓很多購房者心里沒底，他們擔心現在買了房，房價還會繼續下跌，自己的資產就會縮水 。就像在股票市場，大家都想在最低點買入，購房者也希望能在房價最低的時候出手。這種心理導致很多人持幣觀望，即使遇到合適的房子，也不敢輕易下手。而且，市場上的觀望情緒濃厚，也會影響購房者和賣家之間的談判。賣家可能不愿意輕易降價，購房者又想繼續壓價，雙方很難達成一致，交易也就難以順利進行 。

對售房者的艱難處境

對于售房者來說，二手房價格下跌，就意味著他們的資產縮水了，這可不是一件小事。就像前面提到的廣州的趙偉，賣房蝕本將近 300 萬元，這對任何一個家庭來說，都是巨大的損失。

現在很多城市的二手房掛牌房源數量大增，競爭非常激烈 。賣家們為了能把房子賣出去，不僅要面臨看房時間不規律的麻煩，還得不斷降價吸引買家。但即便如此，成交還是很困難，很多房子掛了好幾個月都無人問津。有的賣家甚至要降價好幾次，才能勉強找到買家。

結尾：給購房者的實用建議

二手房成交價跌回 8 年前，這一現象既反映了房地產市場的深刻變革，也為購房者和售房者帶來了新的機遇與挑戰。對于購房者來說，在這樣的市場環境下，要保持理性和冷靜。如果你是剛需購房者，現在或許是個不錯的上車時機，但一定要根據自己的實際需求和經濟狀況來選擇合適的房子 。如果你是投資者，那更要謹慎，多關注核心區域那些具有抗跌性的優質資產，畢竟房地產市場已經告別了過去那種隨便買房都能賺錢的時代。