中國住宅離取消公攤還有多遠? 到底會不會取消？

中國房地產市場最為人詬病的制度——公攤面積，正在開始慢慢瓦解。今年以來，從地方政府到開發商，都在用不同方式取消公攤。零公攤時代距離我們越來越近。

今年以來，已經有多個地方政府提出，要求探索按照套內面積計算房價，并且已經有個別地方政府開始正式實施。今年4月份，廣東省肇慶市住建局發布通知，要求自5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。今年9月份，湖南湘潭發布通知，允許開發商按照套內面積進行銷售宣傳。

還有更多的地方政府雖然沒有公開要求實施套內面積銷售，但是改變了相關的建筑規定，通過放松陽臺尺寸限制等技術性手段，可以變相提高住宅的實際得房率。

在新的建筑標準下，開發商擁有了更多的操作空間，能夠通過贈送陽臺、飄窗等方式提高得房率，部分住宅產品甚至宣稱“負公攤”，也就是實際得房率超過了100%。

多年以來，住宅公攤是房地產市場最不合理的制度之一，取消公攤的呼聲也是一直非常強烈，但是一直沿用至今。最近公攤制度開始松動，根本上還是因為房地產市場的供求關系發生了歷史性變化。

對于開發商而言，由于房子越來越難賣，必須要通過各種營銷手段來吸引民眾買房。在這樣的大背景之下，未來將會有越來越多的住宅將取消公攤，在市場倒逼之下，中國房地產市場有望迎來零公攤時代。

所謂公攤，是指一棟樓的產權人共同分攤公共面積，包括電梯、樓道、大堂等等，我國住宅的公攤比例極大， 通常在15%-30%之間。換而言之，也就是實際得房率只有70%-85%，買一套100平方米的房子，實際使用面積只有七八十平。尤其是前幾年房價暴漲的年代，過高的公攤更是讓中國的高房價顯得更不合理。

公攤制度不僅讓民眾在買房時承擔了更高的實際房價，而且，在買房入住之后，民眾還承擔了更高的使用費用。因為房屋的物業費和供暖費都是以房本面積為基礎，如果以實際使用面積而不是建筑面積來計算，業主承擔的費用也將隨之減少。

住宅公攤的發源地在香港，我國內地房地產市場在上世紀90年代啟動之后，很多模式都是借鑒香港，包括住宅預售和公攤都是如此。值得一提的是，香港的住宅公攤制度當年也是引發了香港民眾的極大不滿，最終港府在2013年予以取消，否則將被罰款甚至處以3-7年的監禁。現在全球范圍內，公寓銷售都是以套內面積計算，實施公攤制度的只有中國大陸。

由于公攤制度的爭議性極大，最近幾年，內地也開始考慮對此改革。2019年，住建部發布《住宅項目規范》公開征求意見的通知，提出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，并且在起草說明中提到：目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

住建部的通知在當時引發了極大關注，就在大家以為住宅公攤制度將迎來重大改革時，2022年3月，住建部再度發布《住宅項目規范》公開征求意見的通知，在最新版本中，已經沒有了“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。這顯示出，公攤制度改革已經不在計劃之內。

不過，中國房地產市場的很多改革都是市場倒逼。隨著中國房地產市場進入供過于求的新時代，房地產市場的很多游戲規則都開始發生前所未有的歷史性變革。過去一些不合理的霸王條款，現在正在逐漸松動，變得對購房者越來越友好。

比如住宅預售制。以前開發商憑借一張藍圖就可以開始賣房，結果最終引發了巨大的爛尾樓危機。對于預售制的不合理性其實也是多年來一直就有爭議，2005年，央行甚至一度提出廢除預售制，但是當年住建部予以否定。隨著最近幾年爛尾樓危機升級，住建部的態度終于發生轉變，在今年8月份提出要“有力有序推進現房銷售”。更重要的是，房地產供求關系逆轉之后，開發商手上囤積了大量賣不出去的現房，現房銷售也就順理成章成為現實。

繼住宅預售制迎來改革之后，住宅公攤制度也在壓力之下開始松動。

在過去住房供不應求的時代，開發商具有絕對話語權，即使公攤制度再怎么不合理不透明，購房者也只能無奈接受，但是，隨著房地產市場供大于求，進入買方市場，開發商為了自救，也只能主動改變游戲規則，住宅公攤制度的堅冰也會隨之融化。

如果中國房地產市場進行一次徹底的公攤制度改革，普通民眾將獲益匪淺。

首先是買房變得透明，對于購房者而言，房本面積上標注多少面積，自己實際所得就是多少。而在公攤制下，很多人傾其一輩子積蓄買一套房，連自己實際住房面積都不清楚。

對于那些還沒有購房的人，將是取消公攤制度最大的受益者者，將來買房可以不用再為公攤面積承擔額外支出。在以前房地產供不應求的時代，取消公攤制可能沒有太大的實際意義，因為開發商會通過漲價來減少面積損失，取消公攤可能只是計價方式變化的數字游戲。但是在當前房地產供過于求的時代，取消公攤成為開發商積極自救的手段，購房者將從中獲得實實在在的收益。

對于那些已經購房的人，如果能夠重新計算房子的套內面積，也有望從中獲益。因為這意味著以住房面積為基礎的物業費和供暖費等相關費用也會減少。不過，我國的公攤制度改革能否走到這一步，還具有極大的不確定性。

住宅預售制和公攤面積一直被稱為中國房地產市場兩大弊病，雖然爭議極大，但多年來無人敢對其下手。不過，市場之手的力量超出想象，隨著中國房地產市場進入供過于求的時代，市場之手開始慢慢切除這兩大弊病。