央行將支持收購房企存量土地 為什么力度這么大？

9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，介紹金融支持經濟高質量發展有關情況。當日，央行除了發布降存量房貸、降首付、降準政策之外，還提出將支持收購房企存量土地，意在紓困受困企業。

中國人民銀行行長潘功勝表示：“央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。”

對此，業內人士認為，央行發布重磅房貸及金融政策，是國慶前夕金融部門給予房地產市場罕見的“大禮包”，同時意味著盤活房企存量土地進入到實質性階段。尤其是從政策工具上來說，“專項債+銀行貸款”的模式增強盤活支持力度。

“專項債+銀行貸款”模式支持收購

潘功勝表示：“央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。”

對于央行關于收購存量土地的表述，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，央行明確盤活存量土地的系列政策，這是進一步落實“盤活存量優化增量”的工作導向。同時，這也意味著盤活房企存量土地的工作將進入到實質性階段。尤其是從政策工具上來說，這次已經非常明確兩項政策工具，即“專項債+銀行貸款”的模式。這顯著增強了財政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度。從這個角度看，盤活存量土地的支持力度明顯增強。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，是“5·17”會議上的部署，事實上是紓困受困企業，進行金融支持。

據悉，早在今年5月17日國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長董建國提出，妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

彼時，自然資源部副部長劉國洪透露，準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地。

劉國洪介紹，盤活存量土地主要從三個方面著手，一方面要支持企業優化開發，消除開發建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任，允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求，更好地適應市場需求。另一方面也要促進市場流通轉讓，發揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發。第三則是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設，并從加大資金支持、給予稅費支持、簡化工作流程等方面促進。

盤活存量土地，紓困房企

從目前來看，除了拓展融資渠道、加速銷售變現之外，盤活土地、經營性資產是房企紓困的必經之路。尤其是盤活存量土地，可以新增收入來源，從而緩解企業資金壓力，優化資產結構，增加資產收益，增強企業持續發展能力。

值得關注的是，黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》也提出：“優化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地。”由此可見，盤活存量土地和低效用地，有利于提高城市土地利用結構的協調性，促進城市內涵式、集約型、綠色化發展。

對于此次央行提到部分地方政府專項債券用于土地儲備，嚴躍進表示，專項債過去“涉房涉地”是有嚴格邊界管控的，而今年支持力度明顯增強，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發土地的盤活導向。

“在使用專項債的情況下，各地銀行可以落實配套政策，有助于撬動此類土地收購的杠桿，更快地消化存量土地，客觀上對于消化房企的庫存和加快資金回籠具有積極的作用，有利于對于房企后續債務壓力的化解和輕裝上陣經營。”嚴躍進如是說。

利益關系復雜，需要強化政策激勵

在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，目前，專項債用于土地收儲，主要是在保障房用地方面，以解決地方政府新增保障性住房在土地儲備方面的資金不足，這是已有的政策。而在專項債指定用途上，原來是用在新基建，現在擴大范圍到保障房。未來可能擴大到產城融合、園區開發等，“但若要擴大到商品房用地上，估計會有點難度”。

李宇嘉進一步解釋稱，現在的問題是，不少開發商的存量土地已經做了抵押，而且債務償還有難度，部分有隱性債務而難以解除。另外，開發商也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場購買。一方面是因為在土地招拍掛市場上有價格又便宜、區位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持，在當時市場條件下這些規劃要求是可承受的，現在來看難以承受，而修改規劃的難度比較大。

由此可見，盤活存量土地和低效用地涉及土地權利人多、利益關系復雜，資金投入量大、盤活周期長，經營主體積極性有待提高，需要進一步強化政策激勵。

此外，在今天的發布會上，潘功勝表示，主要從金融角度來支持房地產市場的風險管理和健康發展，人民銀行不斷完善房地產的宏觀貨幣政策。與此同時，國家金融監督管理總局局長李云澤也表示，指導銀行保險機構積極配合化解房地產和地方政府債務風險。